Miras
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu): Taşınmaz Nasıl Paylaşılır?
Mirasçılar ya da paydaşlar anlaşamadığında ortak taşınmaz nasıl paylaşılır; dava öncesi arabuluculuk, aynen taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi.
Kısaca
- Paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Mahkeme önce aynen taksimi değerlendirir; mümkün değilse satış yapılır.
- Bütün paydaşlar davada yer almalıdır.
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, özellikle miras yoluyla edinilen mallarda çok yaygındır. Paydaşlardan biri taşınmazı kullanmak, diğeri satmak, üçüncüsü ise beklemek isteyebilir. Anlaşma sağlanamazsa kanun, her paydaşa ortaklığın giderilmesini isteme hakkı tanır.
Paylı ve elbirliği mülkiyet
Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar; her mirasçı bütün mallar üzerinde ortak hak sahibidir. Paylı mülkiyette ise her paydaşın payı bellidir ve tapuda ayrı gösterilir. İki durumda da paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Elbirliği mülkiyette davadan önce mirasçılık belgesi alınmalıdır.
Zorunlu arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu aşama, paydaşların taşınmazı birbirlerine satması ya da bölüşmesi için önemli bir fırsattır. Anlaşma sağlanırsa tapuda gerekli işlemler yapılır.
Dava süreci
- Dava: Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, bütün paydaşlara karşı açılır.
- Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazın değerini ve bölünüp bölünemeyeceğini inceler.
- Aynen taksim: Taşınmaz, değerini önemli ölçüde kaybetmeden bölünebiliyorsa paylara göre ayrılır.
- Satış: Aynen taksim mümkün değilse taşınmazın satışına karar verilir; satış açık artırmayla yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Açık artırmada taşınmaz çoğu zaman piyasa değerinin altında satılır. Paydaşlardan biri diğerlerinin payını satın almak istiyorsa bunu arabuluculuk ya da dava sırasında teklif etmek, herkes için daha kazançlı olabilir.
Masraflar
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşların payları oranında paylaştırılır. Satış masrafları satış bedelinden karşılanır. Paylarınızı ve tahmini tutarı miras payı aracıyla görebilirsiniz.
Temsilî örnek
Beş kardeşe kalan bir apartman dairesi için iki kardeş satış, üçü ise kiraya verilmesini istiyordu. Arabuluculuk toplantısında bilirkişi değerine yakın bir bedelle satış isteyen iki kardeşin payını diğer üç kardeşin satın alması kararlaştırıldı. Dava açılmadan, açık artırmanın getireceği değer kaybı yaşanmadan ortaklık sona erdi.
Hazırlık listesi
- Güncel tapu kaydı
- Mirasçılık belgesi
- Bütün paydaşların adres bilgileri
- Taşınmazın değerine ilişkin emsal bilgiler
- Varsa kira gelirleri ve masraf belgeleri
- Paydaşların satın alma isteklerinin önceden öğrenilmesi
Sık sorulan sorular
Bir paydaş taşınmazı tek başına kullanıyorsa ne olur?
Diğer paydaşlar, kullanımı engellenmişse paylarına düşen kullanma bedeli için ecrimisil isteyebilir. Bu talep ortaklığın giderilmesinden ayrı bir davadır.
Satışa yabancılar da katılabilir mi?
Mahkeme satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar vermedikçe açık artırmaya herkes katılabilir. Paydaşların kendi aralarında satış istemesi mümkündür.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
