Taşınmaz işlemleri resmî şekle ve tapu siciline bağlıdır; satın alma öncesi tapu kontrolü ve kat karşılığı sözleşmelerin içeriği uyuşmazlık riskini doğrudan etkiler. Gayrimenkul hukuku büromuzun çalışma alanlarındandır.
Bu alandaki başlıca konular
- Tapu iptal ve tescil davaları, muvazaa ve vekâletin kötüye kullanılması
- Kira tespit, kira uyarlama ve tahliye davaları
- Kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri
- Önalım (şufa), ortaklığın giderilmesi ve ecrimisil davaları
- Kat mülkiyeti, aidat ve yönetim uyuşmazlıkları
- Taşınmaz alımı öncesi hukuki inceleme
Tapu iptal ve tescil
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı durumlarda; örneğin muvazaalı devir, vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ya da hile hâllerinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için ihtiyati tedbir istenmesi önemlidir. Tapu iptali rehberimiz dava sebeplerini anlatıyor.
Kira tespit ve tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini geçemez. Beş yılı dolduran kiralarda kira bedeli hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir. Tahliye ise ihtiyaç, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplere dayanır. Kira ve tahliye rehberimizde ayrıntıları bulabilirsiniz.
Kat karşılığı inşaat
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu sözleşme resmî şekilde, noterde düzenlenmelidir. Bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim süresi, gecikme cezası, iskân ve teminat maddeleri açıkça yazılmalıdır. Müteahhidin temerrüdünde arsa sahibinin sözleşmeden dönme ve tazminat hakları gündeme gelir.
İlk adımlar
- Güncel tapu kaydını ve takyidatları e-Devlet’ten alın.
- Kira sözleşmesini, ödeme dekontlarını ve ihtarları saklayın.
- Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Sık sorulan sorular
Ev sahibim yüksek zam istiyor, ne yapabilirim?
Kira artışı yasal sınırı aşamaz; sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile sınır uygulanır. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kiraya veren kira tespit davası açabilir. Yasal oranı kira artış aracıyla hesaplayabilirsiniz.
Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhüdüne ya da kira alacağına dayanan icra takipleri bunun dışındadır.
Tapu harcını kim öder?
Kural olarak alıcı ve satıcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden ayrı ayrı harç öder; taraflar aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir. Beyan edilen değer emlak vergisi değerinin altında olamaz. Tapu harcı aracı tutarı gösterir.
Satış vaadi sözleşmesi geçerli mi?
Noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerlidir ve taşınmazın devri dava yoluyla istenebilir. Adi yazılı satış vaadi ise geçersizdir; ancak ödenen bedelin iadesi istenebilir.
