Gayrimenkul
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil, Önemli Maddeler ve Gecikme
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin noterde düzenlenmesi, bağımsız bölüm paylaşımı, teslim süresi, gecikme cezası ve sözleşmeden dönme.
Kısaca
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
- Bağımsız bölümlerin paylaşımı ve teslim süresi açıkça yazılmalıdır.
- Tapu devri, inşaatın ilerleme oranına bağlanabilir.
- Müteahhidin temerrüdünde sözleşmeden dönme ve tazminat gündeme gelir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasının bir kısmını, müteahhit ise yapacağı binadan bağımsız bölümler vermeyi üstlenir. Sözleşme hem eser hem de taşınmaz satış vaadi unsurları taşıdığından resmî şekle bağlıdır.
Şekil
Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak tarafların büyük ölçüde ifada bulunduğu durumlarda yargı uygulaması dürüstlük kuralına göre farklı sonuçlara ulaşabilmektedir.
Sözleşmede bulunması gerekenler
- Bağımsız bölümlerin hangilerinin kime ait olacağı, kat ve cephe bilgisiyle.
- Ruhsat alınma süresi, inşaata başlama ve teslim tarihi.
- Gecikme hâlinde ödenecek cezai şart ya da kira kaybı tazminatı.
- Tapu devrinin inşaatın ilerleme oranına göre kademeli yapılması.
- Malzeme ve işçilik standartları, iskân alınma yükümlülüğü.
- Teminat mektubu ya da benzeri güvenceler.
Müteahhidin temerrüdü
Müteahhit işe zamanında başlamaz ya da işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirirse arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu’ndaki seçimlik haklarını kullanabilir. Sözleşmeden dönme hâlinde, inşaatın seviyesine göre geriye ya da ileriye etkili fesih sonuçları gündeme gelir. Bu tercih, müteahhide devredilmiş tapuların iadesini doğrudan etkiler.
Müteahhidin sözleşmeyi yerine getirmeden bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması sık rastlanan bir sorundur. Tapu devrinin inşaatın ilerlemesine bağlanması ve devredilmeyen payların üzerine şerh konulması bu riski azaltır.
Sık sorulan sorular
Yapıdaki ayıp için ne kadar süre içinde talepte bulunabilirim?
Taşınmaz yapı eserlerindeki ayıplar için zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır; yüklenicinin ağır kusuru varsa bu süre yirmi yıldır.
Kat karşılığı sözleşmede arabuluculuk zorunlu mu?
Uyuşmazlığın niteliğine göre değişir; taraflar tacirse ve talep bir para alacağıysa ticari dava olarak arabuluculuk gündeme gelir. Arabuluculuk testi ön fikir verir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
