Gayrimenkul
Kira Tespit ve Tahliye Davaları: Artış Sınırı, İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü
Kira artışının yasal sınırı, beş yıl sonra kira tespiti, ihtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar.
Kısaca
- Kira artışı, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.
- Beş yılı dolduran kiralarda bedel hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.
- Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle ve sürelere uyularak istenebilir.
- Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Kira ilişkisi, hem kiracı hem kiraya veren için hayatın merkezindeki bir sözleşmedir. Artış oranları, tahliye sebepleri ve süreler kanunla sıkı biçimde düzenlenmiştir. Aşağıdaki kurallar konut ve çatılı işyeri kiraları içindir.
Kira artışı ve tespit
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişimi geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanır. Yasal oranı kira artış aracıyla hesaplayabilirsiniz.
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yeni dönemin kira bedeli; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Kira tespit davası yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılır ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulursa yeni dönemden itibaren sonuç doğurur.
Tahliye sebepleri
- İhtiyaç: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı. Dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Yeniden inşa ve imar: Esaslı onarım veya yeniden inşa gerekiyorsa ve bu sırada kiralananın kullanımı imkânsızsa.
- Yeni malik: Taşınmazı sonradan edinen kişi, ihtiyacı varsa edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildirerek altı ay sonra dava açabilir.
- Tahliye taahhüdü: Kiracının kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra ya da dava yoluyla.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olunması.
- On yıllık uzama süresi: Sözleşmenin uzama süresi dolduktan sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebep göstermeksizin.
Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde, konut ve çatılı işyerlerinde kiraya veren en az otuz günlük süre vererek temerrüt ihtarı gönderir. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilip tahliye istenebilir.
Zorunlu arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhüdüne ya da kira alacağına dayanan icra takipleri ise bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculukta varılan anlaşma, ilam niteliğindeki belgeyle hızlı bir çözüm sağlar.
Temsilî örnek
Yedi yıldır aynı daireyi kiralayan aile, emsal kiraların çok altında kira ödüyordu. Ev sahibi yeni kira döneminden kırk gün önce kiracıya yazılı bildirim gönderdi, ardından arabulucuya başvurdu. Arabuluculukta emsal kira araştırması paylaşıldı; taraflar piyasa bedelinin biraz altında yeni bir kira üzerinde anlaştı ve dava açılmasına gerek kalmadı.
Hazırlık listesi
- Kira sözleşmesi
- Kira ödeme dekontları
- Gönderilen ihtar ve bildirimler
- Emsal kira ilanları
- İhtiyaç iddiasını destekleyen belgeler
- Tahliye taahhütnamesi (varsa)
Sık sorulan sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye edip başkasına kiralayabilir miyim?
Haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden kiralanan eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde eski kiracıya son kira yılının bir yıllık kirasından az olmamak üzere tazminat ödenir.
Kira artışı için sözleşmede madde yoksa ne olur?
Taraflar anlaşamazsa kiraya veren kira tespit davası açabilir. Beş yılı doldurmamış ilişkilerde mahkeme de yasal sınırı aşamaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
