Gayrimenkul
Tapu İptal ve Tescil Davası: Muvazaa, Vekâletin Kötüye Kullanılması, Ehliyetsizlik
Tapu kaydı gerçeği yansıtmıyorsa hangi sebeplerle iptal ve tescil istenir, iyi niyetli üçüncü kişi korunur mu, dava sırasında tapu nasıl güvenceye alınır?
Kısaca
- Tapu kaydı yolsuz ise gerçek hak sahibi iptal ve tescil isteyebilir.
- Mirastan mal kaçırmak için satış gibi gösterilen bağışlar muris muvazaası davasına konu olur.
- Taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye geçmişse iptal yerine tazminat gündeme gelebilir.
- Dava açılır açılmaz tapuya ihtiyati tedbir konulması istenmelidir.
Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki hakların güvencesidir. Ancak bazen kayıt gerçeği yansıtmaz: bir yakın vekâletnameyi kötüye kullanmış, yaşlı bir aile büyüğünden ehliyetsizken imza alınmış ya da mirasçılardan mal kaçırmak için bağış satış gibi gösterilmiştir. Bu durumlarda tapu iptal ve tescil davası, kaydın düzeltilmesini sağlar.
Başlıca dava sebepleri
- Muris muvazaası: Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla bağışladığı taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi. Bu davayı saklı paylı olsun olmasın her mirasçı açabilir.
- Vekâletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâlet verenin aleyhine ve üçüncü kişiyle anlaşarak taşınmazı düşük bedelle devretmesi.
- Ehliyetsizlik: Devir sırasında ayırt etme gücünden yoksun olan kişinin yaptığı işlemin geçersizliği.
- Hile, korkutma ve yanılma: İrade sakatlığı hâllerinde, öğrenme ya da korkunun etkisinin kalkmasından itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığı bildirilmelidir.
İyi niyetli üçüncü kişi
Türk Medeni Kanunu’na göre tapu siciline iyi niyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur. Taşınmaz, yolsuz tescilden haberi olmayan birine satılmışsa iptal yerine taşınmazın değeri kadar tazminat istenmesi gündeme gelebilir. Bu yüzden dava açılır açılmaz tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir.
Muris muvazaasına dayalı davalar zamanaşımına ya da hak düşürücü süreye tabi değildir. Yine de tanıkların ve belgelerin zamanla kaybolması, ispatı zorlaştırır; gecikmeyin.
İspat
Muris muvazaasında asıl soru, miras bırakanın gerçek iradesinin satış mı yoksa bağış mı olduğudur. Satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark, alıcının ödeme gücü, miras bırakanın satışa ihtiyacı olup olmadığı ve aile içi ilişkiler birlikte değerlendirilir. Banka kayıtları, tanık beyanları ve emsal satışlar dosyanın temel delilleridir.
Yetkili mahkeme
Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda kesin yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava asliye hukuk mahkemesinde açılır; harç ve masraflar taşınmazın değerine göre belirlenir. Tahmini harcı dava harcı aracıyla görebilirsiniz.
Temsilî örnek
Vefatından bir yıl önce babası, değerli bir arsayı oğullarından birine çok düşük bir bedelle satmış gösterdi. Diğer mirasçılar, alıcının o tarihte ödeme gücünün olmadığını ve bedelin hiç ödenmediğini banka kayıtlarıyla ortaya koydu. Dava açılırken tapuya tedbir konuldu; arsanın üçüncü kişiye satışı böylece önlendi.
Hazırlık listesi
- Tapu kaydı ve satış akit tablosu
- Mirasçılık belgesi
- Vekâletname örneği (varsa)
- Devir tarihindeki sağlık raporları
- Banka hesap hareketleri
- Tanık listesi
Sık sorulan sorular
Muris muvazaası davasını kim açabilir?
Saklı payı olsun olmasın, mirastan mal kaçırılmasıyla zarara uğrayan her mirasçı açabilir.
Tenkis davası ile farkı nedir?
Muvazaa davası işlemin tamamen geçersizliğini, tenkis davası ise saklı payı aşan kısmın indirilmesini amaçlar. Çoğu zaman tenkis, muvazaa davasına ikinci (terditli) talep olarak eklenir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
